自由が丘不動産エージェント㈱タシカの名取です。今では一般化された「二世帯住宅」という言葉を生み出したのはどの会社かみなさんご存知ですか？！きっとこの言葉が生まれるより前は、多世代で住むのは当たり前でしたが都会に人が向かうようになって「核家族」とか言われるようになり、「鰻の寝床」の家に住むのは嫌だ…と二世帯住宅が生まれたんでしょうかねぇ？！
二世帯住宅の税制メリット
少子高齢化による将来への不安や、不動産取得税や固定資産税などの軽減措置が受けられることによる税金対策として、二世帯住宅が注目を集めているようです。
建築費や税金といった資金面で優遇されるのは大きなメリットです。当然そういう面ではない、数字で出てこないメリットを二世帯住宅がもたらしてくれるという想いになるのは、ある意味で原点回帰の様な気がしますね。
■取得時（不動産取得税）から所有している間（固定資産税）の税金の減額
（1）建物に係る不動産取得税の軽減
50㎡以上240㎡以下の床面積で居宅要件を満たす家屋については、1世帯当たり、価格から1200万円を控除したものに3％をかけたものが不動産取得税となります。
※各戸の固定資産税評価額が4000万円の場合で考えてみました。
ケース1：一世帯住宅の場合の不動産取得税
【固定資産税評価額】4000万円－【控除額】1200万円＝2800万円×【不動産取得税3％】＝84万円/年
ケース2：二世帯住宅の場合の不動産取得税
【固定資産税評価額】4000万円－【控除額】1200万円－【控除額】1200万円＝1600万円×【不動産取得税3%】＝48万円/年
このように、同じ建物であっても二世帯住宅にすることで、36万円の節税になります。
（2）固定資産税（家屋）の軽減
50㎡以上280㎡以下の床面積で居宅要件を満たす家屋については、1世帯当たり120㎡相当分の固定資産税を新築後3年間2分の1に減額となります。
したがって、二世帯住宅は床面積が120㎡×2世帯で最大240㎡まで固定資産税が安くなります。
２世帯で最大２４０㎡さらに、長期優良住宅に認定された住宅の場合は、新築後5年間2分の1に減額されます。
（3）固定資産税（土地）の軽減
住宅の敷地で１世帯当たり200㎡までの部分が小規模住宅用地として扱われ、土地にかかる固定資産税の課税標準額が6分の1、都市計画税の課税標準額が3分の1に軽減されます。
二世帯住宅は小規模住宅用地として200㎡×2世帯で最大400㎡まで適用されます。ここまで大きな土地を首都圏で買える人は限られるので、固都税の軽減だけ覚えておけばOKでしょう。
(4)住宅借入金等特別控除（住宅ローン減税）やすまい給付金の適用も可
二世帯住宅の建築費用を親子で出資する場合、親子ともに住宅ローン減税が適用されます。住宅ローンの利用がない場合でも、50歳以上に対しては、すまい給付金の給付が適用されます。
ただし、所得要件や消費税率によって給付の有無や最大給付額が変わりますので、国土交通省のすまい給付金サイトで、確認してください。
二世帯住宅と判断される要件とは？
二世帯住宅を建築する際の登記は、「単独」「共有」「区分」の3通りに分かれますが、このような登記の内容に関わらず、実質上の構造や利用状況によって、税制上のメリットがあるかどうかが判断されます。
具体的には、各地方自治体によって二世帯住宅の要件（※）は異なるようですが、概ね世帯ごとに、「玄関（各世帯ごとの専用の出入口、勝手口は除く）」「台所（卓上コンロなどの簡易なものは除く）」「トイレ」があり、さらに、「世帯間の通路がある場合、扉等で仕切られていること」などで判断されます。
※税制上の優遇措置の対象となる二世帯住宅の要件は、各地方自治体に最終確認してください。
「二世帯住宅」を生んだヘーベルハウス
二世帯住宅という言葉を生み出したのは「ヘーベルハウス」です！
今から４５年前、１９７５年に発表されたヘーベルハウスの商品名が二世帯住宅。その商品は、上・下で世帯のスペースを分けた独立二世帯タイプ。各世帯にキッチン・水回り・玄関があり、外階段で2階へと上がるもので室内での行き来はできないプランだったようです。
今では、当たり前となった二世帯住宅。何事も、パイオニアというのは凄い。０から１を作る仕事は、１から２を作る仕事とは全く違いますよね。自分がパイオニアになったことあるかなぁ・・・と考えてみていますが、何もない！！気がする。。。
そういえば、私の幼馴染の実家もヘーベルハウスの二世帯住宅で築四〇年近いです。玄関は二つあるけど、外階段じゃなく、中に階段があるタイプですので少し進化した形ですね。昨年、その幼馴染から実家をリフォームしたいという相談がありました。
僕が遊びに行っていたのは小学校１～３年の頃だから30年近く前です(笑)その家をリフォームして使える強靭な躯体（鉄骨）はもちろんのこと、やはりすごいと思うのは「床」です。
コンクリートの床
写真は築30年以上の中古ヘーベルハウスのスケルトンリフォーム現場です。天井と床を見て気づくことはありませんか？！
そう、天井にも床にも、木が無いのです！！鉄骨で家を作るメーカーは他にもありますが、天井・床の構造材にも木を使用しないのはヘーベルハウスだけです。
中古でも新築でも共通しているのは、ヘーベルハウスは床がALCコンクリートということ。
完全無機質のコンクリート床なので、腐ることもなければ、形状が変化してしまう事もない。これが二世帯住宅でも快適に過ごせる一番の要因だと思います。
完全無機質ってなんだろう？！と調べてみました。
ヘーベルコンクリートを構成する5つの素材はすべて自然由来だそうです。長年の研究と経験によって導き出した独自の科学的基準をクリアし、厳選されています。珪石は地質学や鉱物学を有する専門の技術者が自ら世界中の山々を巡り、最低でも5年から10年をかけて採掘場所を決定されます。セメントも国内にわずかしか流通しない一級品。上質な石灰石を用いて製造された不純物がきわめて少ない素材でつくられているのがヘーベルコンクリートなのです。
旭化成という世界に名だたる化学会社だからこそ作れる素材なんですね。
私の結論、二世帯住宅はヘーベルハウス一択！！
中古ヘーベルハウス見に行ってお客様が２階に上がると、ほとんどの方が「床が凄い…まったく音がしない」「ビルの中にいるみたい」「なんか強そうな家ですね」と、声を上げるんですよ。皆さん家探しにおいては自分の感性を大事にした方が良いです。これは絶対！！
数十年生きてきて、自分が培ってきた直感が外れる事って、そんなにあります？！
自由が丘不動産エージェント ㈱タシカ 代表取締役 名取確
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